Пульс рынка. Все замерли в ожидании

О том, как сейчас складывается ситуация на рынке жилой недвижимости, на что рассчитывать продавцам и покупателям квартир, говорят профессионалы.

Светлана ТОРОПОВА, директор АН «Модус»:

— Люди так напуганы информацией о кризисе, что одни боятся продавать (как бы не продешевить), другие боятся покупать (вдруг цены еще опустятся). Все находятся в процессе ожидания. Можно сказать, что рынок остановился. Риэлторы работают, но сделки проходят с большими проблемами. Практически исчезли «цепочки» продаж. Покупатели и продавцы предпочитают «прямые» продажи.

В нашем агентстве, например, база данных существенно выросла. На продажу выставлено большое количество квартир, а покупателей нет. Это объясняется ситуацией в банковской системе. В связи с тем, что проценты по ипотеке выросли, банки требуют дополнительных документов, дополнительных гарантий, ужесточают требования. Недавний случай – банк чуть не завернул документы на кредит нашему клиенту только по той причине, что в его паспорте печать о регистрации стояла вверх ногами. Как положено, она была зачеркнута, ниже располагался правильный штамп и подпись паспортиста. Раньше такая мелочь не имела бы никакого значения при выдаче кредита. Сейчас банк считает это достаточной причиной для отказа. Клиенту пришлось срочно, буквально в один день, переделывать паспорт.

Поскольку банки крайне неохотно выдают деньги, а средств у населения на покупку квартиры не хватает, повысился спрос на комнаты. Есть у человека 600-900 тысяч рублей, он готов вложить их в покупку комнаты. Причем комнаты, которые стоили по миллиону, сейчас продают за 700 тысяч, если покупатель дает наличные.

При общей тенденции к снижению цен на квартиры, не все продавцы идут на уступки. Снижают цены только в том случае, когда самим срочно нужны наличные. Много доступных предложений от тех, кто уезжает из города (например, москвичи, купившие жилье на время работы в Нижнем). Когда владельцы заинтересованы в чистой проплате, они готовы снизить цену на 200-300 тысяч рублей (на 20-30 процентов). Многие продавцы прямо говорят: лучше мы сегодня продадим дешевле, чем завтра заплатим проценты по кредиту.

По моим прогнозам, в 2009 году, по крайней мере, до лета, будет идти дальнейшее снижение цен. И у застройщиков, и на вторичном рынке. Я не очень верю статьям о том, что ожидается страшное увеличение стоимости недвижимости. Стоимость однокомнатных хрущевок в заречной части города уже в пределах 1 миллиона 700 тысяч рублей, двухкомнатные хрущевки идут по 2 100 000 – 2 200 000 рублей, комнаты – по 700-800 тысяч рублей. Квартиры в 9-этажках дороже тысяч на 100.

Что я посоветую покупателям и продавцам? Покупателям – торговаться. Продавцам – реально смотреть на ситуацию: если нужны деньги, надо продавать.

Татьяна РОМАНЧЕВА, директор Нижегородского центра научной экспертизы:

— Первичный рынок жилья стал еще более рискованным, особенно если срок сдачи квартиры далек. И даже то снижение цен, которое многие застройщики предлагают, не говорит о том, что дом будет сдан в срок и вообще сдан: финансовая ситуация у каждого застройщика разная. На вторичном рынке свои риски (риск проверки истории квартиры, например), и, как правило, квартиры не всегда находятся в том состоянии, которое нужно владельцу.

Рынок недвижимости сейчас замер. Сделки почти не идут. Наблюдается противостояние продавцов, которые боятся продешевить, и покупателей, которые ждут падения цен. Когда заключаются немногочисленные сделки, идет серьезный торг на снижение.

Неясная ситуация и практически полное отсутствие ипотечного кредитования привели к тому, что нет «чистого» покупателя, то есть обладателя всей необходимой суммы. А продавцы, понятно, ждать не хотят, им деньги нужны прямо сейчас. Сделка происходит, если вдруг встречаются «прямые» продавцы и «прямые» покупатели.

Я думаю, массовых покупок-продаж в ближайшие полгода не будет. С другой стороны, нет оснований ни для резкого обвала цен, ни для резкого его роста. Рынок недвижимости – инертный.

Покупателям я обычно советую так: если вы берете квартиру для проживания, то незачем тянуть с покупкой. Некоторые говорят: подождите, жилье подешевеет. Но при этом не забывайте о том, что нас ожидает инфляция, снижение зарплаты на существующей работе, кто-то может потерять работу совсем. Ждать нечего, надо покупать. Не стоит уподобляться инвесторам, которые хотят купить по низкой цене, потом выждать и продать по высокой.

Если говорить о продавцах, то надо смотреть, какова цель продажи квартиры. Если квартира продается для того, чтобы купить более качественное жилье, то это нужно делать сейчас. А если человек хочет получить деньги, чтобы оставить их в виде сбережений или играть на бирже, то я бы не торопилась. Сейчас не очень понятно, какой будет курс рубля, и в какой валюте стоит хранить деньги.

Елена НЕДОСПАСОВА, директора АН « Виват-Риэлти», вице-президент Нижегородской Гильдии Риэлторов:

— Спад активности на рынке недвижимости обусловлен, в первую очередь, снижением платежеспособности населения, а во вторую очередь – психологическим барьером, который присутствует как у продавцов недвижимости, не желающих отдавать квартиры «задаром», так и у покупателей, ожидающих глобального снижения цен.

Если на первичном рынке застройщики не могут отреагировать на сложившуюся ситуацию снижением цены, то на вторичном рынке психологический барьер преодолен: цены пошли вниз, реагируя на требования рынка. Но этот процесс неоднороден, потому что спрос на современное жилье (особенно в сегменте завершенного строительства), безусловно, выше.

Впрочем, цены идут вниз не теми темпами, которые ждут покупатели. Я думаю, что снижение цен продолжится (и наиболее активно) в январе-феврале 2009 года. Затем поднимется новая волна спроса, обусловленная снижением ввода в эксплуатацию новостроек. Это может отразиться и на повышении цен вторичного рынка жилья, особенно в сегменте эконом-класса. Поэтому обвального снижения цен ждать не приходится.

Ссылка на источник: http://www.ppl.nnov.ru/content/196